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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第21問 解答&関連知識

正解(4)

イ 工作物



【第2章 第2節 不動産の類型 Ⅰ 宅地】より

「区分地上権」とは、「工作物」を所有するため、「地下」又は「空間」に
上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。



ロ 平面的
ハ 立体利用率



【各論 第1章 第1節 土地 Ⅰ 宅地】より

4.区分地上権

「区分地上権」の価格は、一般に
・区分地上権の設定に係る「土地」(以下「区分地上権設定地」という。)の
 「経済価値を基礎」として、
権利の設定範囲における権利利益の内容により定まり、
区分地上権設定地全体の経済価値のうち、
・「平面的・立体的」空間の「分割」による当該権利の設定部分の「経済価値」及び
・「設定部分の効用を保持」するため「他の空間部分の利用を制限」することに相応する「経済価値」
を貨幣額で表示したものである。

この場合の「区分地上権」の鑑定評価額は、
・設定事例等に基づく「比準価格」、
・「土地残余法」に準じて求めた「収益価格」及び
・区分地上権の「立体利用率」により求めた価格を関連づけて得た価格
を標準とし、
・「区分地上権の設定事例」等に基づく「区分地上権割合」により求めた価格
を比較考量して決定するものとする。



ニ 土地



【留意事項 Ⅶ-1.(3)区分地上権について】より

② 区分地上権の設定事例等に基づく比準価格

「区分地上権の設定事例」等に基づく「比準価格」は、
「近隣地域」及び「同一需給圏内の類似地域」等において
・設定形態が類似している「区分地上権の設定事例」等を収集して、
・適切な事例を選択し、
・必要に応じ「事情補正」及び「時点修正」を行い、かつ、
・「地域要因」及び「個別的要因」の比較を行って
求めた価格を「比較考量」して決定するものとする。

この手法の適用に当たっては、特に次に掲げる事項に留意しなければならない。


「区分地上権設定地」に係る「区分地上権」の経済価値には、
当該区分地上権に係る「工作物の保全」のため
必要な他の空間の「使用制限に係る経済価値を含む」ことが多いので、
・区分地上権の態様、
・設定期間 等
設定事例等の内容を的確に把握すべきである。


「時点修正」において採用する「変動率」は、
事例に係る不動産の存する「用途的地域」又は「当該地域」と相似の価格変動過程を経たと認められる「類似の地域」における「土地の変動率」を援用することができるものとする。


「地域要因」及び「個別的要因」の比較においては、
次に掲げる区分地上権に特有な諸要因について留意する必要がある。

(ア)
「地域要因」については、
「近隣地域の地域要因」にとどまらず、
一般に当該区分地上権の「効用に寄与」する他の不動産(例えば、地下鉄の区分地上権の設定事例の場合における連たんする一団の土地のように、一般に広域にわたって存在することが多い)の存する「類似地域等との均衡」を考慮する必要がある。

(イ)
「個別的要因」については、
区分地上権に係る「地下 又は 空間」の部分についての
「立体的 及び 平面的」位置、規模、形状等が特に重要であり、
区分地上権設定地全体との関連において「平面的 及び 立体的」分割の状態を判断しその影響の程度を考慮する必要がある。



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