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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第25問 解答&関連知識

正解(1)

イ ×

不動産の賃料も価格と同様に、
「経済価値」を「貨幣額をもって表示」したものである。



【第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察
 第3節 不動産の鑑定評価】より

不動産の鑑定評価は、
・その対象である不動産の「経済価値」を判定し、
・これを「貨幣額をもって表示」すること
である。



ロ ×

「当該償却部分の運用益」を実質賃料として計上するのではなく、
「当該償却部分の運用益 及び 償却額」を実質賃料として計上する。



【第7章鑑定評価の方式 第2節賃料を求める鑑定評価の手法
 Ⅰ 賃料を求める場合の一般的留意事項】より

1.「実質賃料」と「支払賃料」

 「実質賃料」とは、
 「賃料の種類の如何を問わず」貸主に支払われる「賃料の算定の期間」に対応する
 「適正なすべての経済的対価」をいい、
  ・純賃料 及び
  ・不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる「諸経費」等
  (以下「必要諸経費等」という。)
 から成り立つものである。

 「支払賃料」とは、
 「各支払時期に支払われる賃料」をいい、契約に当たって、
 「権利金、敷金、保証金」等の「一時金」が授受される場合
 においては、
 当該「一時金」の「運用益」及び「償却額」と併せて「実質賃料」を構成するものである。

 なお、慣行上、「建物及びその敷地」の一部の賃貸借に当たって、
 「水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費」等が
 いわゆる「付加使用料」、「共益費」等の名目で支払われる場合もあるが、
 これらのうちには「実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合」が
 あることに留意する必要がある。



ハ ×

「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」については、
対象不動産の「賃貸借等の持続する期間の効用の変化」等に着目し、
実態に応じて適切に求めるものとする。



【第7章 鑑定評価の方式
  第2節 賃料を求める鑑定評価の手法
   Ⅰ 賃料を求める場合の一般的留意事項
    2.「支払賃料」の求め方】より

2.「支払賃料」の求め方

契約に当たって「一時金」が授受される場合における「支払賃料」は、
「実質賃料」から、当該一時金について
 ・「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」並びに
 ・「預り金的性格」を有する一時金の「運用益」
を「控除」して求めるものとする。

なお、「賃料の前払的性格」を有する一時金の「運用益」及び「償却額」については、
対象不動産の「賃貸借等の持続する期間の効用の変化」等に着目し、
実態に応じて適切に求めるものとする。

「運用利回り」は、賃貸借等の契約に当たって授受される
 ・一時金の性格、
 ・賃貸借等の契約内容 並びに
 ・対象不動産の「種類」及び「性格」等の相違
に応じて、
 ・当該不動産の「期待利回り」、
 ・不動産の「取引利回り」、
 ・長期預金の金利、
 ・「国債」及び「公社債」利回り、
 ・金融機関の貸出金利
等を比較考量して決定するものとする。




ニ ×

「営業権の対価」又は「のれん代」に相当する一時金は、
原則として不動産に帰属するものではないので、実質賃料を構成しない。

ホ ×

「付加使用料」、「共益費」等の名目で支払われる場合、
これらには「実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合」がある。



【第7章 鑑定評価の方式
  第2節 賃料を求める鑑定評価の手法
   Ⅰ 賃料を求める場合の一般的留意事項
    1.実質賃料と支払賃料】より

1.「実質賃料」と「支払賃料」

 「実質賃料」とは、
 「賃料の種類の如何を問わず」貸主に支払われる「賃料の算定の期間」に対応する
 「適正なすべての経済的対価」をいい、
 ・純賃料 及び
 ・不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる「諸経費」等
  (以下「必要諸経費等」という。)
 から成り立つものである。

 「支払賃料」とは、
 「各支払時期に支払われる賃料」をいい、契約に当たって、
 「権利金、敷金、保証金」等の「一時金」が授受される場合
 においては、
 当該「一時金」の「運用益」及び「償却額」と併せて「実質賃料」を構成するものである。

 なお、慣行上、「建物及びその敷地」の一部の賃貸借に当たって、
 「水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費」等がいわゆる「付加使用料」、「共益費」等の名目で支払われる場合もあるが、
 これらのうちには「実質的に賃料に相当する部分が含まれている場合」があることに留意する必要がある。



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