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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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この週末に確定申告の資料を作りました。
去年までとの大きな違いは、不動産投資についてです。

資料は、国税庁の平成23年分 確定申告書等作成コーナーで作りました。

年末の記事で、昨年の利益のメインは不動産収入であることを書きましたが、それがどのくらい不動産所得になり、どのくらい所得税として支払う必要があるのかが明確にはわかっていませんでした。
今回改めて確定申告の書類を作って、減価償却がものすごく効いてくることが良くわかりました。

不動産所得の金額は、次のように計算します。

不動産所得の金額 = 総収入金額 - 必要経費

総収入金額とは、大雑把に言うと賃貸料収入や更新料、共益費等です。
必要経費とは、主に固定資産税、損害保険料、借入金の利子、減価償却費、修繕費です。

ここで、良くわからなかったのが、「減価償却費」でした。

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減価償却費は、「償却の基礎になる金額」に「法定耐用年数から計算された償却率」をかけて算出します。

「償却の基礎になる金額」には土地価格は含まれません。
従って、アパートの建物の価格は土地建物購入価格から路線価を使って計算した土地価格を引いて計算しました。
平成23年度の路線価は国税庁のHPで確認できます。

土地価格は実勢価格として路線価を0.8で割って、それに土地面積をかけて土地価格を算出し、アパートの土地建物の購入価格からこの土地価格を減算して建物の価格=「償却の基礎になる金額」を算出しました。

木造アパートは法定耐用年数の表で見てみると22年です。

中古の場合、(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2で計算します。
購入したアパートの築年数は4年なので、(22-4)+4×0.2≒19年となりました。

なので、「法定耐用年数から計算された償却率」は減価償却資産の償却率表から0.053となりました。

この償却率から「減価償却費」を算出したところ、結構いい額になりました。

この額に、税金、保険、借入金の利子、その他経費等を加算して不動産所得を計算しました。
すると、不動産所得は不動産収入の約16%になりました。

ちょっと、びっくりです。
こんなに、減価償却費が効いてくるとは思いませんでした。

1年目は不動産取得税があったため、余計に不動産所得が減る要因となったのですが、あと18年は減価償却の恩恵に預かれそうです。




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この記事へのコメント
おはようございます
読みましたがまだ、、、全然わかりません
まず小さな一人用マンションを一個買うのが夢ですが叶っていません。。。
こちらは曇り雨です
それではまたね
2012/02/06(月) 10:55 | URL | デアンザ #eYtwJB72[ 編集]
Re: おはようございます
デアンザさん
こんばんは。
大きな買い物ですので、色々と勉強して良い物件買えると良いですね!
2012/02/06(月) 20:15 | URL | selfedu #-[ 編集]
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