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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第27問 解答&関連知識

正解(3)

イ ○

「長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額」が
「区分所有建物及びその敷地」の価格形成要因における
「固有の個別的要因」の「建物及びその敷地に係る要因」とされている。

ロ ○

本文の通り。

比準価格を求める場合において,一棟の建物において階層及び同一階層内の位置により,快適性,収益性,機能性等による効用差が認められる場合には,これらの効用差を考慮する必要がある。

ハ ×

「エレベーター等の共用施設の利便性の状態」は「専有部分に係る個別的要因」とされ、
価格形成要因の一つとなっている。

ニ ○

「区分所有建物及びその敷地」で、
「専有部分を区分所有者が使用しているもの」についての鑑定評価額は、
・積算価格、
・比準価格 及び
・収益価格
を関連づけて決定するものとする。

ホ ×

「位置別効用比」を乗じるのではなく、「配分率」を乗じる。

自用の区分所有建物及びその敷地の
「積算価格」は、
・区分所有建物の対象となっている
 「一棟の建物及びその敷地の積算価格」を求め、
・当該積算価格に
 当該一棟の建物の「各階層別」及び「同一階層内の位置別」の「効用比」
 により求めた「配分率」を乗ずる
ことにより求めるものとする。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
  第2節 建物及びその敷地】より

Ⅳ 区分所有建物及びその敷地

1.「区分所有建物及びその敷地」の価格形成要因

「区分所有建物及びその敷地」における
「固有の個別的要因」を例示すれば次のとおりである。

(1)「区分所有建物」が存する「一棟の建物及びその敷地」に係る個別的要因

① 建物に係る要因

ア 建築(新築、増改築又は移転)の年次
イ 面積、高さ、構造、材質等
ウ 設計、設備等の機能性
エ 施工の質と量
オ 玄関、集会室等の施設の状態
カ 建物の階数
キ 建物の用途及び利用の状態
ク 維持管理の状態
ケ 居住者、店舗等の構成の状態
コ 耐震性、耐火性等建物の性能
サ 有害な物質の使用の有無及びその状態

② 敷地に係る要因

ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
イ 敷地内施設の状態
ウ 敷地の規模
エ 敷地に関する権利の態様

③ 建物及びその敷地に係る要因

ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
イ 建物と敷地の規模の対応関係
ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

(2)専有部分に係る個別的要因

① 階層及び位置
② 日照、眺望及び景観の良否
③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態
④ 専有面積及び間取りの状態
⑤ 隣接不動産等の利用の状態
⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態
⑦ 敷地に関する権利の態様及び持分
⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無

2.区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

(1)専有部分が自用の場合

「区分所有建物及びその敷地」で、
「専有部分を区分所有者が使用しているもの」についての鑑定評価額は、
・積算価格、
・比準価格 及び
・収益価格
を関連づけて決定するものとする。

「積算価格」は、
・区分所有建物の対象となっている
 「一棟の建物及びその敷地の積算価格」を求め、
・当該積算価格に
 当該一棟の建物の「各階層別」及び「同一階層内の位置別」の「効用比」
 により求めた「配分率」を乗ずる
ことにより求めるものとする。

(2)専有部分が賃貸されている場合

「区分所有建物及びその敷地」で、
「専有部分が賃貸されているもの」についての鑑定評価額は、
「実際実質賃料」
(売主が「既に受領した一時金」のうち
 売買等に当たって「買主に承継されない」部分がある場合には、
 当該部分の「運用益」及び「償却額」を「含まない」ものとする。)
に基づく
・「純収益等の現在価値の総和」を求めることにより得た
 「収益価格」を「標準」とし、
・「積算価格」及び「比準価格」を「比較考量」
して決定するものとする。

この場合において、
前記Ⅱの1.から7.までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。



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解答&関連知識


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