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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第28問 解答&関連知識

正解(1)

イ ×

取引事例比較法は、
「対象不動産が市場でどれほどの価格で取引されているものか」という観点から
「取引事例に着目して」価格を求めるものであるが、
求められた比準価格は対象不動産の収益性についても考慮されている。

また、参考として基準には賃料の価格時点について、下記のような記述がある。



【第5章 鑑定評価の基本的事項】より

第2節 価格時点の確定

価格形成要因は、
「時の経過により変動する」ものであるから、
不動産の価格は
「その判定の基準となった日」においてのみ妥当するものである。

したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、
不動産の「価格の判定の基準日」を確定する必要があり、
この日を「価格時点」という。

また、賃料の価格時点は、
賃料の「算定の期間の収益性」を反映するものとして
その期間の「期首」となる。

価格時点は、
鑑定評価を行った年月日を基準として
・現在の場合(現在時点)、
・過去の場合(過去時点)及び
・将来の場合(将来時点)
に分けられる。



ロ ×

更地の鑑定評価において、自用の建物及びその敷地の取引事例の取引価格から建物の価格を控除して更地の事例資料とする方法を「配分法」という。




【第7章 鑑定評価の方式
  第1節 価格を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 取引事例比較法
 2.適用方法
 (4)配分法

「取引事例」が
「対象不動産と同類型の不動産」の部分を内包して複合的に構成されている
「異類型の不動産」に係る場合においては、
・当該取引事例の「取引価格」から
 対象不動産と同類型の不動産「以外の部分の価格」が
 取引価格等により判明しているときは、
 「その価格」を「控除」し、又は
・当該取引事例について「各構成部分の価格の割合」が
 「取引価格、新規投資等により判明」しているときは、
 当該事例の「取引価格」に
 対象不動産と同類型の不動産の部分に係る「構成割合を乗じ」て、
対象不動産の類型に係る「事例資料を求める」ものとする
(この方法を「配分法」という。)。




ハ ×

取引事例等に係る取引等が
・「特殊な事情を含み」、
・これが当該取引事例等に係る「価格等に影響を及ぼしている」ときは
事情補正しなければならない。




【第7章 鑑定評価の方式
  第1節 価格を求める鑑定評価の手法】より

Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項

3.事情補正

取引事例等に係る取引等が「特殊な事情を含み」、
これが当該取引事例等に係る「価格等に影響を及ぼしている」ときは
「適切に補正」しなければならない。

(1)
現実に成立した「取引事例等」には、
不動産市場の「特性」、「取引」等における
「当事者双方の能力の多様性」と「特別の動機」により
・売り急ぎ、
・買い進み
等の「特殊な事情」が存在する場合もあるので、
取引事例等が「どのような条件の下で成立したもの」であるかを
資料の分析に当たり十分に調査しなければならない。

(2)
「特殊な事情」とは、
「正常価格を求める場合」には、
正常価格の前提となる「現実の社会経済情勢の下で合理的」と考えられる諸条件を欠くに至らしめる事情のことである。




ニ ×




【Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
  1.価格を求める鑑定評価の手法について
   (2)取引事例比較法について】より

③ 時点修正について


「時点修正率」は、
・「価格時点以前」に発生した多数の取引事例について「時系列的な分析」を行い、
さらに
・国民所得の動向、
・財政事情 及び 金融情勢、公共投資の動向、
・建築着工の動向、
・不動産取引の推移等の「社会的」及び「経済的」要因の変化、
・土地利用の規制、
・税制等の行政的要因の変化等の「一般的要因の動向」
を総合的に勘案して求めるべきである。


「時点修正率」は
原則として前記アにより求めるが、
・「地価公示」、「都道府県地価調査」等の資料を活用するとともに、
適切な取引事例が乏しい場合には、
・「売り希望価格」、「買い希望価格」等の動向 及び
・「市場の需給の動向」等
に関する諸資料を参考として用いることができるものとする。




ホ ×




【第7章 鑑定評価の方式
  第1節 価格を求める鑑定評価の手法】より

Ⅲ 取引事例比較法
 2.適用方法

(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較

「取引価格」は、
・「取引事例に係る不動産」の存する用途的地域の「地域要因」及び
・「当該不動産」の「個別的要因」
を反映しているものであるから、

「取引事例に係る不動産」が

・「同一需給圏内の類似地域」等に存するもの 又は
・「同一需給圏内の代替競争不動産」
である場合においては、
・「近隣地域」と「当該事例に係る不動産の存する地域」との
 「地域要因の比較」及び
・「対象不動産」と「当該事例に係る不動産」との
 「個別的要因の比較」を、

「取引事例」に係る不動産が「近隣地域に存する」もの
である場合においては、
・「対象不動産」と「当該事例に係る不動産」との
 「個別的要因の比較」を

それぞれ行うものとする。

また、このほか「地域要因」及び「個別的要因」の比較については、
それぞれの地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。



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