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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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留意事項 Ⅱ 「総論第3章不動産の価格を形成する要因」について

「総論第3章不動産の価格を形成する要因」で例示された
「土地」、「建物」並びに「建物及びその敷地」に係る個別的要因に関しては、
特に次のような観点に留意すべきである。

1.土地に関する個別的要因について

(1)埋蔵文化財の有無 及び その状態について

「文化財保護法」で規定された埋蔵文化財については、
・同法に基づく「発掘調査」、「現状を変更することとなるような行為」の
 停止 又は 禁止、
・設計変更に伴う費用負担、
・土地利用上の制約
等により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。

「埋蔵文化財の有無 及び その状態」に関しては、
「対象不動産の状況」と「文化財保護法に基づく手続き」に応じて
次に掲げる事項に特に留意する必要がある。

① 対象不動産が文化財保護法に規定する「周知の埋蔵文化財包蔵地」に
 含まれるか否か。

② 埋蔵文化財の記録作成のための「発掘調査」、「試掘調査」等の
 措置が指示されているか否か。

③ 埋蔵文化財が「現に存する」ことが既に判明しているか否か
 (過去に発掘調査等が行われている場合にはその履歴及び措置の状況)。

④ 重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合には、
 「土木工事等の停止 又は 禁止の期間」、「設計変更の要否」等。

(2)土壌汚染の有無 及び その状態について

土壌汚染が存する場合には、
汚染物質に係る「除去等の費用の発生」や「土地利用上の制約」により、
価格形成に重大な影響を与える場合がある。

土壌汚染対策法で規定された「土壌汚染の有無 及び その状態」に関しては、
「対象不動産の状況」と「土壌汚染対策法に基づく手続き」に応じて
次に掲げる事項に特に留意する必要がある。

① 対象不動産が、
・「土壌汚染対策法 第3条」に規定する
 「有害物質使用特定施設」に係る
 「工場」又は「事業場」の敷地を「含むか否か」、又は
・「同法の施行の前」に
 「有害物質使用特定施設」に相当する
 「工場」又は「事業場」の敷地であった「履歴を有する土地を含むか否か」。

② 対象不動産について「有害物質使用特定施設」の使用の廃止に伴い、
・「土壌汚染対策法 第3条」に規定する
 土壌の汚染の状況についての「調査義務が発生しているか否か」、又は
・「同法 第4条」の規定により
 「都道府県知事」から土壌の汚染の状況についての「調査を実施」することを
 命ぜられているか否か。

③ 対象不動産について
・「土壌汚染対策法 第5条」に規定する
 「指定区域の指定」がなされているか否か、又は
・過去において「指定区域指定の解除がなされた履歴があるか否か」。

④ 対象不動産について
・「土壌汚染対策法 第7条」の規定により
 「都道府県知事」から「汚染の除去等の措置を講ずべき」ことを
 命ぜられているか否か。

2.建物に関する個別的要因について

(1)設計、設備等の機能性

 ・基準階面積、
 ・階高、
 ・床荷重、
 ・情報通信対応設備の状況、
 ・空調設備の状況、
 ・電気容量等
 に特に留意する必要がある。

(2)建物の性能

 建物の耐震性については、
 「建築基準法」に基づく耐震基準との関係について
 特に留意する必要がある。

 また、
 ・建物の構造の安定、
 ・火災時の安全、
 ・劣化の軽減、
 ・維持管理への配慮、
 ・温熱環境、
 ・空気環境、
 ・光・視環境、
 ・音環境、
 ・高齢者等への配慮に関する事項
 については、住宅の場合、
 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく
 「日本住宅性能表示基準による性能表示」を
 踏まえることに留意する必要がある。

(3)維持管理の状態

 ・屋根、
 ・外壁、
 ・床、
 ・内装、
 ・電気設備、
 ・給排水設備、
 ・衛生設備等に関する
 「破損・老朽化等の状況」及び「保全の状態」
 について特に留意する必要がある。

(4)有害な物質の使用の有無及びその状態

 建設資材としてのアスベストの
  ・使用の有無及び
  ・飛散防止等の措置の実施状況
 並びにポリ塩化ビフェニル(PCB)の
  ・使用状況及び
  ・保管状況
 に特に留意する必要がある。

3.建物及びその敷地に関する個別的要因について

(1)借主の状況及び賃貸借契約の内容

・賃料の滞納の有無 及び
・その他契約内容の履行状況、
・借主の属性(業種、企業規模等)、
・総賃貸可能床面積に占める主たる借主の賃貸面積の割合
に特に留意する必要がある。

(2)修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態

・大規模修繕に係る「修繕計画の有無」及び「修繕履歴の内容」、
・管理規約の有無、
・管理委託先、
・管理サービスの内容
等に特に留意する必要がある。


   







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