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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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第4章 不動産の価格に関する諸原則

不動産の価格は、
・不動産の効用 及び
・相対的稀少性 並びに
・不動産に対する有効需要
に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、
その形成の過程を考察するとき、そこに基本的な法則性を認めることができる。

不動産の鑑定評価は、
その不動産の価格の「形成過程を追究し、分析する」ことを本質とするものであるから、
不動産の経済価値に関する適切な最終判断に到達するためには、
鑑定評価に必要な指針として
・これらの法則性を認識し、かつ、
・これらを具体的に現した以下の諸原則を活用
すべきである。

これらの原則は、
・「一般の経済法則に基礎を置く」ものであるが、
・鑑定評価の立場からこれを認識し、表現したもの
である。

なお、これらの原則は、
・孤立しているものではなく、
・直接的 又は 間接的に相互に関連しているもの
であることに留意しなければならない。

Ⅰ 需要と供給の原則

一般に「財の価格」は、
その財の「需要」と「供給」との相互関係によって定まるとともに、
その「価格」は、
また、その財の「需要」と「供給」とに影響を及ぼす。

不動産の「価格」もまた
その「需要」と「供給」との相互関係によって定まるのであるが、
不動産は他の財と異なる「自然的特性」及び「人文的特性」を有するために、
その「需要と供給」及び「価格の形成」には、これらの特性の反映が認められる。

Ⅱ 変動の原則

一般に財の価格は、
その「価格を形成する要因の変化」に伴って変動する。

不動産の価格も
多数の「価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程」において形成されるものである。

したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、
「価格形成要因が常に変動の過程にある」ことを認識して、
各要因間の相互因果関係を「動的に把握」すべきである。

特に、不動産の最有効使用(Ⅳ参照)を判定するためには、
この「変動の過程を分析」することが必要である。

Ⅲ 代替の原則

代替性を有する二以上の財が存在する場合には、
これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。

不動産の価格も
代替可能な「他の不動産」又は「財の価格」と
相互に関連して形成される。

Ⅳ 最有効使用の原則

不動産の価格は
その不動産の効用が「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」
(以下「最有効使用」という)
を前提として把握される価格を標準として形成される。

この場合の最有効使用は、
現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、
「良識」と「通常の使用能力」を持つ人による
「合理的」かつ「合法的」な最高最善の使用方法に基づくものである。

なお、ある不動産についての「現実の使用方法」は、
「必ずしも最有効使用に基づいているものではなく」、
「不合理な」又は「個人的な」事情による使用方法のために、
「当該不動産が十分な効用を発揮していない場合がある」
ことに留意すべきである。

Ⅴ 均衡の原則

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せ
が均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するた
めには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

Ⅵ 収益逓増及び逓減の原則

ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。

しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、
ある点までは増加するが、その後は減少する。

この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。

Ⅶ 収益配分の原則

「土地」、「資本」、「労働」及び「経営(組織)」の
各要素の結合によって生ずる総収益は、
これらの各要素に配分される。

したがって、このような総収益のうち、
「資本」、「労働」及び「経営(組織)」に配分される部分「以外」の部分は、
それぞれの配分が正しく行われる限り、「土地に帰属する」ものである。

Ⅷ 寄与の原則

「不動産のある部分」が「その不動産全体の収益獲得に寄与する度合い」は、
その不動産全体の価格に影響を及ぼす。

この原則は、
不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の「追加投資の適否」の判定
等に有用である。

Ⅸ 適合の原則

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境
に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するため
には、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。

Ⅹ 競争の原則

一般に、
・超過利潤は競争を惹起し、
・競争は超過利潤を減少させ、
・終局的にはこれを消滅させる
傾向を持つ。

不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、
「不動産相互間」及び「他の財」との間において競争関係が認められ、
したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。

ⅩⅠ 予測の原則

財の価格は、
その財の「将来の収益性」等についての予測を反映して定まる。

不動産の価格も、
価格形成要因の変動についての「市場参加者による予測」によって左右される。











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