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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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留意事項 Ⅲ 「総論 第5章 鑑定評価の基本的事項」について

1.対象不動産の確定について

(1)鑑定評価の条件設定の意義

鑑定評価に際しては、
・現実の用途 及び 権利の態様 並びに
・地域要因 及び 個別的要因
を「所与として不動産の価格を求めることのみ」では、
多様な不動産取引の実態に即応することができず、
「社会的な需要に応ずることができない場合がある」ので、
「条件設定の必要性」が生じてくる。

条件の設定は、依頼目的に応じて
・対象不動産の内容を確定し(対象確定条件)、又は
・付加する「地域要因」若しくは「個別的要因」についての「想定上の条件」
を明確にするものである。

したがって、条件設定は、
・鑑定評価の妥当する範囲 及び
・鑑定評価を行った不動産鑑定士の責任の範囲
を示すという意義を持つものである。

(2)鑑定評価の条件設定の手順

鑑定評価の条件は、「依頼内容に応じて設定」するもので、
不動産鑑定士は「不動産鑑定業者の受付という行為」を通じてこれを間接的に確認することとなる。

しかし、同一不動産であっても
・設定された「対象確定条件」の如何 又は
・付加する「地域要因」若しくは「個別的要因」についての
 「想定上の条件」の如何
によっては鑑定評価額に差異が生ずるものであるから、
不動産鑑定士は「直接、依頼内容の確認を行うべき」である。

① 対象確定条件について

対象確定条件については、
対象不動産に係る諸事項についての調査、確認を行った上で、
依頼目的に照らしてその「条件の妥当性を検討」しなければならない。

特に、対象不動産が
・土地 及び 建物 の結合により構成される場合 又は
・その「使用収益を制約する権利」が付着している場合
において、例えば
・抵当権の設定のための鑑定評価、
・設定された抵当権をもとに証券を発行するための鑑定評価 等
「関係当事者」及び「第三者」の利益に
「当該鑑定評価が重大な影響を及ぼす可能性のある」ときは、
・独立鑑定評価を行うべきでなく、
・その状態を所与として
鑑定評価を行うべきである。

② 「地域要因」又は「個別的要因」についての「想定上の条件の付加」について

「想定上の条件を付加」する場合において、


実現性とは、
・依頼者との間で条件付加に係る「鑑定評価依頼契約上の合意」があり、
・当該条件を実現するための行為を行う者の事業遂行能力等を勘案した上で
 「当該条件が実現する確実性」が認められる
ことをいう。

なお、「地域要因」についての「想定上の条件を付加」する場合には、
その実現に係る権能を持つ「公的機関の担当部局」から
「当該条件が実現する確実性」について
「直接確認すべき」ことに留意すべきである。


合法性とは、「公法上」及び「私法上」の諸規制に反しないことをいう。


「関係当事者」及び「第三者」とは、
・「依頼者」及び
・鑑定評価の結果について「依頼者と密接な利害関係を有する者」のほか、
法律に義務づけられた不動産鑑定士による
・鑑定評価を踏まえ
 「不動産の生み出す収益を原資」として発行される「証券の購入者」、
・鑑定評価を踏まえ
 「設定された抵当権」をもとに発行される「証券の購入者」
等をいう。

「想定上の条件」が妥当性を欠くと認められる場合には
・依頼者に説明の上、
・妥当な条件へ改定
することが必要である。



2.価格時点の確定について

「過去時点」の鑑定評価は、
・「対象不動産の確認」等が可能であり、かつ、
・鑑定評価に必要な「要因資料」及び「事例資料」の収集が可能
な場合に「限り」行うことができる。

また、時の経過により「対象不動産」及び「その近隣地域」等が
「価格時点」から「鑑定評価を行う時点」までの間に変化している場合もあるので、
このような事情変更のある場合の価格時点における「対象不動産の確認」等については、
・「価格時点に近い時点の確認資料」等をできる限り収集し、
・それを基礎に判断
すべきである。

「将来時点」の鑑定評価は、
・対象不動産の確定、
・価格形成要因の把握、分析 及び
・最有効使用の判定
についてすべて「想定」し、又は「予測」することとなり、
また、収集する資料についても
・鑑定評価を行う時点までのものに限られ、
・不確実にならざるを得ない
ので、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない。

ただし、「特に必要がある場合」において、
鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは
将来の価格時点を設定することができるものとする。



3.鑑定評価によって求める価格の確定について

(1)正常価格について

「現実の社会経済情勢の下で合理的」と考えられる条件について

① 買主が「通常の資金調達能力」を有していることについて

「通常の資金調達能力」とは、
買主が対象不動産の取得に当たって、
・市場における標準的な借入条件(借入比率、金利、借入期間等)
 の下での「借り入れ」と
・「自己資金」
とによって「資金調達を行うことができる能力」をいう。

② 対象不動産が「相当の期間」市場に公開されていることについて

「相当の期間」とは、
・対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、
・需要者層に十分浸透する
までの期間をいう。

なお、「相当の期間」とは、
価格時点における
・不動産市場の需給動向、
・対象不動産の種類、性格
等によって異なることに留意すべきである。

また、「公開されていること」とは、
「価格時点において既に市場で公開されていた状況」を想定することをいう
(価格時点以降売買成立時まで公開されることではないことに留意すべきである。)。

(2)特定価格について

① 法令等について

法令等とは、
・法律、政令、内閣府令、省令、その他国の行政機関の規則、告示、訓令、通達
等のほか、
・最高裁判所規則、条例、地方公共団体の規則、企業会計の基準、監査基準
をいう。

② 特定価格を求める場合の例について

特定価格として求める場合の例として掲げられているものについての
・特定価格として求める理由 及び
・鑑定評価の基本的な手法
等は次のとおりである。

ア 「資産の流動化に関する法律」又は「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく鑑定評価目的の下で、「投資家に示すための投資採算価値」を表す価格を求める場合

この場合は、
・投資法人、
・投資信託 又は
・特定目的会社
(以下「投資法人等」という。)に係る特定資産としての不動産の「取得時」又は「保有期間中」の価格として「投資家に開示される」ことを目的に、
「投資家保護の観点」から
・「対象不動産の収益力を適切に反映する収益価格」に基づいた
・「投資採算価値」を求める
必要がある。

特定資産の「取得時」又は「保有期間中」の価格としての鑑定評価に際しては、
・資産流動化計画等により投資家に開示される対象不動産の運用方法を所与
とする必要があることから、
・「必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とするものではない」ため、
特定価格として求めなければならない。

なお、「投資法人等が特定資産を譲渡するときに依頼される鑑定評価で求める価格」は「正常価格として求める」ことに留意する必要がある。

鑑定評価の方法は、基本的に「収益還元法」のうち
・「DCF法」により求めた試算価格を標準 とし、
・「直接還元法」による検証
を行って求めた収益価格に基づき、
・「比準価格」及び「積算価格」による検証
を行い鑑定評価額を決定する。

イ 「民事再生法に基づく鑑定評価目的の下」で、「早期売却を前提」とした価格を求める場合

この場合は、
・「民事再生法に基づく鑑定評価目的の下」で、
・「財産を処分」するものとしての価格を求めるものであり、
・対象不動産の「種類」、「性格」、「所在地域」の実情に応じ、
 「早期の処分可能性を考慮」した
適正な処分価格として求める必要がある。

鑑定評価に際しては、
通常の市場公開期間より短い期間で売却されることを前提とするものであるため
「特定価格」として求めなければならない。

鑑定評価の方法は、
「この前提を所与」とした上で、原則として、
・「比準価格」と「収益価格」を関連づけ、
・「積算価格」による検証
を行って鑑定評価額を決定する。

なお、比較可能な事例資料が少ない場合は、
・通常の方法で「正常価格」を求めた上で、
・「早期売却に伴う減価」を行って
鑑定評価額を求めることもできる。

ウ 「会社更生法」又は「民事再生法」に基づく鑑定評価目的の下で、「事業の継続を前提」とした価格を求める場合

この場合は、
・「会社更生法」又は「民事再生法」に基づく鑑定評価目的の下で、
・「現状の事業が継続」されるものとして
・「当該事業の拘束下にあることを前提」
とする価格を求めるものである。

鑑定評価に際しては、
「対象不動産の利用現況を所与」とするため、
「必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とするものではない」ことから
「特定価格」として求めなければならない。

鑑定評価の方法は、原則として
・「事業経営に基づく純収益」のうち
 「不動産に帰属する純収益」に基づく収益価格を標準とし、
・「比準価格」を比較考量の上、
・「積算価格」による検証
を行って鑑定評価額を決定する。


   



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