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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題35

次の対象不動産(底地)の鑑定評価額を決定するに当たり,収益価格を算定した。次の金額のうち,底地の収益価格として正しいものはどれか。なお,過去に受領した一時金及び将来見込まれる一時金は増改築等承諾料のみとし,借地権が消滅し完全所有権に復帰する可能性がないものとすること。また,1万円未満の金額については,四捨五入すること。

 【対象不動産(底地)の状況】
  更地の還元利回り               4.0%
  水道光熱費                  200万円
  実際支払地代(年額)             1,800万円
  底地の還元利回り               5.0%
  増改築等承諾料(価格時点より2年後に受領予定)2,400万円
  割引率                    4.0%
  土地の公租公課(年額)            600万円
  建物の修繕費(年額)             100万円
  名義書替料                  1,000万円
  複利現価率(価格時点より2年後から価格時点までの複利現価率)
                         0.9000
  借地権価格                  4億9,000万円
  更新料                    3,511万円
  財産評価基本通達上の借地権割合        70%
  建物の公租公課(年額)            200万円

(l)2億2,160万円
(2)2億3,160万円
(3)2億6,160万円
(4)2億7,160万円
(5)3億2,160万円





第34問第35問
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問題34

個別分析に関する次のイからホまでの記述のうち,主たる判断根拠として述べられた理由との組合せにおいて誤った判断であるものはいくつあるか。


北側において幅員4mの市道,東側において幅員3mの私道に面する住宅地について,東側私道は道路後退を要するものだったので,角地としての効用は認めなかった。


対象不動産である農家集落地域内の住宅地について,土地の一部が建築基準法第42条第2項に該当する私道として利用されているため,当該部分について減価を行ったが価値なしとはしなかった。


対象不動産である土地の上空に電力会社による特別高圧架空電線が存在している場合において,地役権等の所有権を制限する権利の登記がなかったので,利用制限の面からは特段の減価を行わなかった。


対象不動産である山村奥地林地について,接面する公道がない不整形な土地であり,かつ近隣地域内の他の画地もほとんどが不整形であるため,形状による減価は必要ないと判断した。


譲渡を受けた工場の敷地内にキューピクルが存在し,トランスやコンデンサーが残置され  ていた場合について,製造番号等からポリ塩化ビフェニル(PCB)が含有されていることがわかったが,すでに廃棄物として届出がなされていたので,廃棄物置場の確保に起因する費用や措置に伴う費用の観点から減価を行った。

(1)1つ
(2)2つ
(3)3つ
(4)4つ
(5)誤っているものはない





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問題33

収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち,正しいものはいくつあるか。


賃貸用不動産の総費用項目である維持管理費には,維持費,管理費,修繕費,資本的支出である大規模修繕費がある。


総収益は,一般に,賃貸用不動産にあっては,支払賃料に預り金的性格を有する保証金等の運用益,賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とし,賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては,利益額とする。


DCF法を適用する際の最終還元利回りは,価格時点の割引率をもとに,保有期間満了時点における市場動向並びにそれ以降の収益の変動予測及び予測に伴う不確実性を反映させて求めることが必要である。


DCF法を適用する際の復帰価格の求め方で,保有期間満了時点において売却を想定する場合には,売却に要する費用を加算することが必要である。


DCF法を適用する建物等の純収益の算定においては,基本的には減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるものとし,建物等の償却については復帰価格において考慮される。

(1)正しいものはない
(2)1つ
(3)2つ
(4)3つ
(5)4つ





第32問第33問
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問題32

資料の分析に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

(1)
依頼者Aから平成20年1月1日を価格時点とした敷地50㎡のB所有の更地の売買の参考にする目的のため鑑定評価の依頼を受けた。公図及び全部事項証明書(登記簿謄本)を調査したところ,隣接地450㎡についてAが平成19年12月15日に所有者となっており,B所有地買受後の500㎡の敷地の上に共同住宅を建設する予定であることが判明した。この場合,鑑定評価によって求める価格は限定価格としなければならない。

(2)
対象不動産の再調達原価は,類似の不動産等について,素地の価格やその実際の造成又は建設に要した直接工事費,間接工事費,請負人の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用の額並びにこれらの明細が明確に把握できたので,この実額を採用した。

(3)
高級マンションとして名声の高い,全部事項証明書(登記簿謄本)による面積250㎡,5LDKの自用の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価の依頼を受けた。収益還元法の適用に当たって,近隣地域及びその周辺においてワンルーム,40㎡程度のファミリータイプの賃貸事例が多数収集できたので,これらを元に収益還元法における支払賃料を想定した。

(4)
不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において,その状態を所与として鑑定評価の対象とする場合,現地調査の結果,全部事項証明書(登記簿謄本)で駐車場とされていた1階部分が店舗として利用され賃貸借契約書の内容を確認した。さらに役所に確認したところ適法であることが判明したので,1階部分を店舗とした状態を所与として鑑定評価を行った。

(5)
標準的使用及び最有効使用が戸建住宅である敷地100㎡の木造2階建ての自用の建物及びその敷地の鑑定評価を依頼された。過去の住宅地図を確認したところ近隣地域内の敷地のすべてがかつて薬品工場跡地に立地することが判明した場合には,他の専門家の調査結果を活用しなければならない。





第31問第32問
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問題31

貸家及びその敷地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち,正しいものはいくつあるか。


貸家及びその敷地の鑑定評価額は,実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし,積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。


実際実質賃料を求めるに当たっては,売主が礼金を授受しており,買主に承継されないような場合には,当該礼金の運用益及び償却額は含まれない。


貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては,限定価格を求めるべき場合がある。


貸家及びその敷地の積算価格は,賃貸を目的として建築された建物であったとしても,必ず自用の建物及びその敷地の価格から借家権価格を控除することにより求めるべきである。


貸家及びその敷地の収益価格を求める場合において,一時金が授受されていたとしても,一時金の授受後における期間の経過に伴う土地,建物等の価格の変動により,一時金としての経済価値的意義が薄れているときは,実際支払賃料に基づく純収益を求め,当該純収益を還元して収益価格を求めることができる。

(1)1つ
(2)2つ
(3)3つ
(4)4つ
(5)すべて正しい





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