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資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
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問題38

下記の対象不動産の新規賃料を試算したところ,月額実質賃料は520,000円と求められた。その場合の月額支払賃料の1㎡当たりの単価として正しいものは,次のうちどれか。
なお,平均的なテナントの入替年数は3年とし,更新料は考慮せず,運用利回りは2%,年賦償還率(2%,3年)は0.34とする。

 <対象不動産の契約概要>
  用  途:賃貸事務所
  契約期間:平成21年8月1日~平成23年7月末日
  専有面積:200㎡
  敷 金:月額支払賃料の7か月分(預り金的性格の一時金)
  礼 金:月額支払賃料の1か月分(賃料の前払的性格の一時金)

(1)2,400円/㎡
(2)2,500円/㎡
(3)2,600円/㎡
(4)2,700円/㎡
(5)2,800円/㎡







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問題37

下記の対象不動産について,共同住宅用地として一体利用することを想定する場合の開発法による価格として正しいものは,次のうちどれか。なお,開発想定の数値等は,計算作業の簡略化を図るため単純化している。

【対象不動産の状況及び開発想定】
 全体敷地     2,000㎡
 総建築戸数    50戸
 建築工事費    250,000円/㎡
 建築延面積    4,000㎡
 3階の分譲価格※ 500,000円/㎡

 ※専有面積当たりの分譲価格

 各階合計専有面積階層別効用比
5階700㎡110
4階700㎡110
3階700㎡100
2階700㎡100
1階700㎡100

位置別効用比は,考慮外とする。

土地の造成費  0円
付帯費用    分譲給収入の10%
価格時点から販売終了時点までの期間     9か月
(販売は,6か月目で50%,残りは9か月目で完売した。)
価格時点から建築工事費の支払時点までの期間 6か月
価格時点から付帯費用の支払時点までの期間  8か月
(建築工事費及び付帯費用の支払は一括で,上記の時点で行う。)
投下資本収益率 1%/月
投下資本収益率に対応する複利現価率
 期間 6か月  0.95
    8か月  0.93
    9か月  0.92

(1) 530,100,000円
(2) 540,510,000円
(3) 553,350,000円
(4) 575,280,000円
(5) 582,440,000円







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問題36

証券化対象不動産の鑑定評価におけるDCF法の収益費用項目に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。

(1)
運営収益から運営費用を控除して得た額が運営純収益であり,運営純収益に一時金の運用益を加算した額が純収益である。

(2)
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち,貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入を共益費収入といい,運営収益に計上される。

(3)
対象不動産の管理業務に係る経費をプロパティマネジメントフィーといい,信託報酬,特別目的会社・投資法人・ファンド等に係る事務費用,アセットマネジメントフィー等とともに運営費用に計上される。

(4)看板,アンテナ,自動販売機等の施設設置料,礼金・更新料等の返還を要しない一時金等の収入はその他収入とし,運営収益に計上される。

(5)新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等をテナント募集費用等というが,運営費用に計上されない。







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問題35 解答&関連知識

解答(4)

イ ○
ロ ○
ハ ○
ホ ○

基準そのまま。

ニ ×

「依頼者から入手した対象不動産に係る収益及び費用の額その他の資料をそのまま活用」する他、
・その資料に修正等を加える場合
・自らが入手した資料を活用する場合
がある。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】

第4節 DCF法の適用等

「証券化対象不動産」の鑑定評価における「収益価格」を求めるに当たっては、
「DCF法」を適用しなければならない。

この場合において、併せて「直接還元法」を適用することより「検証」を行うことが適切である。

Ⅰ DCF法の「適用過程」等の明確化

(1)
「DCF法の適用」に当たっては、
「DCF法」による「収益価格」を求める際に活用する資料を
次に定める区分に応じて、その
・妥当性 や
・判断の根拠 等
を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「そのまま活用」する場合


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
に「修正等を加える」場合


「自らが入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「活用する」場合

(2)
「DCF法」による「収益価格」を求める場合に当たっては、
・最終還元利回り、
・割引率、
・収益 及び 費用 の将来予測 等
査定した個々の項目等に関する説明に加え、
それらを採用して
・収益価格を求める「過程」 及び
・その「理由」
について、
・「経済事情の変動」の可能性、
・具体的に検証した事例 及び
・論理的な整合性 等
を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。

また、「複数の不動産鑑定士」が共同して「複数の証券化対象不動産」の鑑定評価を行う場合にあっては、
「DCF法の適用」において活用する
・最終還元利回り、
・割引率、
・収益 及び 費用 の将来予測 等
について「対象不動産相互間の論理的な整合性」を図らなければならない。

(3)
「鑑定評価報告書」には、
・「DCF法」で査定した「収益価格」(直接還元法による検証を含む。)と
・「原価法」及び「取引事例比較法」等で求めた「試算価格」
との関連について明確にしつつ、
「鑑定評価額」を「決定した理由」について記載しなければならない。

(4)
「DCF法の適用」については、
今後、さらなる精緻化に向けて自己研鑽に努めることにより、説明責任の向上を図る必要がある。







第34問
解答&関連知識
第35問第36問
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問題34 解答&関連知識

解答(2)

イ ×

基準には、「実地調査を行い、必要な事項を確認しなければならない」とあるが、実地調査を行うことができない場合もあるため、「別の実地調査日を設けて必ず確認しなはればならない。」ということはない。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第3節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等】

Ⅰ 「対象不動産」の「個別的要因」の調査等

「証券化対象不動産」の「個別的要因」の調査等に当たっては、
「証券化対象不動産」の「物的・法的確認」を「確実かつ詳細」に行うため、
依頼された「証券化対象不動産」の鑑定評価のための「実地調査」について、
「依頼者」(依頼者が指定した者を含む。)の立会いの下、
・「対象不動産」の内覧の実施を含めた「実地調査」
を行うとともに、
・「対象不動産」の「管理者からの聴聞」等により
 権利関係、
 公法上の規制、
 アスベスト等の有害物質、
 耐震性 及び
 増改築等の履歴等
 に関し「鑑定評価に必要な事項を確認」
しなければならない。

Ⅱ 実地調査

不動産鑑定士は、「実地調査」に関し、次の事項を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。

(1)実地調査を行った「年月日」

(2)実地調査を行った「不動産鑑定士の氏名」

(3)「立会人 及び 対象不動産の管理者」の「氏名 及び 職業」

(4)「実地調査を行った範囲」(内覧の有無を含む。)及び
   「実地調査により確認した内容」

(5)実地調査の一部を「実施することができなかった場合」にあっては、その理由



ロ ○




【第8章 鑑定評価の手順】

第1節 鑑定評価の「基本的事項」の確定

鑑定評価に当たっては、
まず、鑑定評価の「基本的事項」を確定しなければならない。

このため、
鑑定評価の「依頼目的」及び「条件」について
「依頼者の意思」を明瞭に確認するものとする。

第2節 「処理計画」の策定

「処理計画」の策定に当たっては、
前記第1節により確定された「鑑定評価の基本的事項」に基づき、
実施すべき作業の「性質」及び「量」、「処理能力」等に即応して、
・対象不動産の確認、
・資料の「収集」及び「整理」、
・資料の「検討」及び
・「価格形成要因」の分析、
・「鑑定評価方式」の適用、
・「試算価格」又は「試算賃料」の調整、
・「鑑定評価額の決定」等
鑑定評価の作業に係る「処理計画」を秩序的に策定しなければならない。



ハ ×

「確認を行った場所」は不要。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第2節 処理計画の策定】より

Ⅱ 確認事項の記録

第2節 Ⅰ(1)から(6)までの事項の「確認」を行った場合には、
それぞれ次の事項に関する
・「記録を作成」し、及び
・「鑑定評価報告書」の「附属資料として添付」
しなければならない。

(1)確認を行った「年月日」

(2)確認を行った「不動産鑑定士の氏名」

(3)確認の「相手方の氏名 及び 職業」

(4)確認の「内容」及び「当該内容の処理計画への反映状況」

(5)確認の内容の「変更」により
  「鑑定評価の作業、内容等の変更をする場合」にあっては、「その内容」



ニ ○

ホ ×

「作成時期」ではなく「入手時期」。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第2節 処理計画の策定】より

Ⅰ 処理計画の策定に当たっての確認事項

処理計画の策定に当たっては、あらかじめ、
・「依頼者」に対し、「証券化対象不動産」の鑑定評価に関する次の事項を「確認」し、
・鑑定評価の作業の「円滑」かつ「確実」な実施を行うことができるよう
 「適切」かつ「合理的」な処理計画を策定する
ものとする。

この場合において、
・確認された事項については、処理計画に反映するとともに、
・当該事項に変更があった場合にあっては、処理計画を変更する
ものとする。

(1)鑑定評価の「依頼目的」及び「依頼が必要となった背景」

(2)対象不動産が第1節Ⅰ(1)、(2)又は(3)のいずれに係るものであるかの別

(3)
・エンジニアリング・レポート
 (建築物、設備等及び環境に関する「専門的知識を有する者」が行った「証券化対象不動産」の状況に関する「調査報告書」をいう。以下同じ。)、
・DCF法
等を適用するために「必要となる資料」「その他の資料」の主な「項目」及び「その入手時期」

(4)エンジニアリング・レポートを作成した者からの「説明の有無」

(5)対象不動産の内覧の実施を含めた「実地調査の範囲」

(6)その他「処理計画の策定のために必要な事項」







第33問
解答&関連知識
第34問第35問
解答&関連知識


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