FC2ブログ
資産運用のために、色々と勉強してます。株や不動産、資格について書きます。また、デジタル関係での出来事を自分のメモ代わりとして・・・・。
2019/081234567891011121314151617181920212223242526272829302019/10








TOP
【ショッピング】
   
楽天            アマゾン          Yahoo!ショッピング   ココナラ

【証券会社】
IPOやるなら是非とも開設しておきたい証券会社です!
   
マネックス証券      SBI証券          楽天証券
マネックス証券」は私のメイン証券です。条件豊富なリバース取引がとても嬉しい!

マネックスのIPO取扱銘柄一覧

【自作ツール】
株価時系列データの自動取得用ツール
 最大100銘柄の時系列データを自動取得するツールです。




問題33 解答&関連知識

解答(1)

イ ×

「行わなければならない」ではなく、「行うよう努めなければならない」。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第1節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢】より

Ⅰ 証券化対象不動産の範囲

この章において「証券化対象不動産」とは、
次のいずれかに該当する
・「不動産取引の目的である不動産」又は
・「不動産取引の目的となる見込みのある不動産」(信託受益権に係るものを含む。)
をいう。

(1)
「資産の流動化に関する法律」に規定する「資産の流動化」並びに
「投資信託及び投資法人に関する法律」に規定する「投資信託に係る不動産取引」並びに
同法に規定する「投資法人が行う不動産取引」

(2)
「不動産特定共同事業法」に規定する「不動産特定共同事業契約に係る不動産取引」

(3)
・金融商品取引法第2条第1項第5号、
・第9号
(専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社
(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。)
に係るものに限る。)、
・第14号 及び
・第16号
に規定する「有価証券」

並びに
・同条第2項第1号、
・第3号 及び
・第5号
の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として
収益又は利益を生ずる不動産取引

証券化対象不動産の鑑定評価は、この章の定めるところに従って行わなければならない。

この場合において、鑑定評価報告書にその旨を記載しなければならない。

証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、
「投資用の賃貸大型不動産の鑑定評価を行う場合」その他の「投資家 及び 購入者等の保護」の観点から必要と認められる場合には、
この章の定めに準じて、鑑定評価を行うよう努めなければならない。



ロ ○

基準そのまま。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第1節 証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢】より

Ⅱ 不動産鑑定士の責務

(2)
不動産鑑定士は、
「証券化対象不動産」の鑑定評価を行う場合にあっては、
証券化対象不動産の証券化等が円滑に行なわれるよう配慮しつつ、
鑑定評価に係る「資料」及び「手順」等を依頼者に説明し、
理解を深め、かつ、協力を得るものとする。

また、証券化対象不動産の「鑑定評価書」については、
「依頼者」及び「証券化対象不動産に係る利害関係者その他の者」が
その内容を「容易に把握・比較」することができるようにするため、
・鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び
・鑑定評価に活用した資料等を明示することができるようにする
など説明責任が十分に果たされるものとしなければならない。



ハ ○

本問の通り。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第4節 DCF法の適用等】より

Ⅰ DCF法の「適用過程」等の明確化

(1)
「DCF法の適用」に当たっては、
「DCF法」による「収益価格」を求める際に活用する資料を
次に定める区分に応じて、その
・妥当性 や
・判断の根拠 等
を「鑑定評価報告書」に「記載」しなければならない。


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「そのまま活用」する場合


「依頼者から入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
に「修正等を加える」場合


「自らが入手」した
・対象不動産に係る「収益」又は「費用」の額
・その他の資料
を「活用する」場合



ニ ○

本問の通り。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価
 第3節 証券化対象不動産の個別的要因の調査等】より

Ⅲ エンジニアリング・レポートの「取扱い」と不動産鑑定士が行う「調査」

(1)
「証券化対象不動産」の鑑定評価に当たっては、
「不動産鑑定士」は、
・「依頼者」に対し当該鑑定評価に際し必要な「エンジニアリング・レポートの提出」を求め、
・その内容を「分析・判断」した上で、「鑑定評価に活用」
しなければならない。

ただし、
・エンジニアリング・レポートの「提出がない場合」又は
・その「記載された内容」が鑑定評価に活用する資料として「不十分であると認められる場合」
には、エンジニアリング・レポートに代わるものとして「不動産鑑定士が調査を行う」など
鑑定評価を適切に行うため「対応」するものとし、
・対応した「内容」 及び
・それが適切であると判断した「理由」
について、「鑑定評価報告書に記載」しなければならない。



ホ ○

本問の通り。







第32問
解答&関連知識
第33問第34問
解答&関連知識


H21 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る










問題32 解答&関連知識

解答(4)

イ ○

本問の通り。




【第7章 鑑定評価の方式】

第2節 賃料を求める鑑定評価の手法

不動産の「賃料」を求める鑑定評価の手法は、

「新規賃料」にあっては
・積算法、
・賃貸事例比較法、
・収益分析法
等があり、

「継続賃料」にあっては
・差額配分法、
・利回り法、
・スライド法、
・賃貸事例比較法
等がある。



ロ ○




【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価
 第1節 宅地 Ⅱ 継続賃料を求める場合】より

1.継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合

継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合の鑑定評価額は、
・「差額配分法」による「賃料」、
・「利回り法」による「賃料」、
・「スライド法」による「賃料」及び
・「比準賃料」
を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案して決定するものとする。

(1)「契約の内容」及び「契約締結の経緯」

(2)契約上の「経過期間」及び「残存期間」

(3)「賃料改定の経緯」

(4)「更新料の必要性」

(5)「近隣地域」若しくは「同一需給圏内の類似地域等」における「宅地の賃料」
   又は
   「同一需給圏内の代替競争不動産」の
    ・「賃料」、
    ・「その改定の程度」及び
    ・「それらの推移、動向」

(6)「賃料に占める純賃料」の「推移、動向」

(7)「底地に対する利回り」の「推移、動向」

(8)「公租公課」の「推移、動向」

なお、
「賃料の改定」が
・「契約期間の満了」に伴う「更新」又は
・「借地権」の「第三者への譲渡」
を契機とする場合において、
「更新料」又は「名義書替料」が支払われるときは、
これらの額を「総合的に勘案」して求めるものとする。



ハ ×

「地上建物の経済価値の増分」でなく、「宅地及び地上建物の経済価値の増分」。

ニ ○

本問の通り。




【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価
 第1節 宅地
 Ⅱ 継続賃料を求める場合】より

2.契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合

契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、
契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更に伴う」
「宅地 及び 地上建物」の「経済価値の増分」のうち
「適切な部分に即応する賃料」を
「前記1.を想定した場合における賃料」に
「加算」して決定するものとする。

この場合においては、
前記1.に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

(1)「賃貸借等の態様」
(2)契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更内容」
(3)「条件変更承諾料」又は「増改築承諾料」が支払われるときはこれらの額



ホ ×

土地の公租公課は、貸家およびその敷地の鑑定評価における総費用の一部として算定されるものであり、家賃の継続賃料に影響を与える。







第31問
解答&関連知識
第32問第33問
解答&関連知識


H21 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る








   

問題31 解答&関連知識

解答(4)

イ ○
ロ ○
ハ ○
ニ ○

全て該当する。




【各論 第2章 賃料に関する鑑定評価
 第1節 宅地】より

Ⅱ 継続賃料を求める場合

1.継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合

継続中の宅地の「賃貸借等の契約」に基づく「実際支払賃料を改定」する場合の鑑定評価額は、
・「差額配分法」による「賃料」、
・「利回り法」による「賃料」、
・「スライド法」による「賃料」及び
・「比準賃料」
を関連づけて決定するものとする。

この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案して決定するものとする。

(1)「契約の内容」及び「契約締結の経緯」

(2)契約上の「経過期間」及び「残存期間」

(3)「賃料改定の経緯」

(4)「更新料の必要性」

(5)「近隣地域」若しくは「同一需給圏内の類似地域等」における「宅地の賃料」
   又は
   「同一需給圏内の代替競争不動産」の
    ・「賃料」、
    ・「その改定の程度」及び
    ・「それらの推移、動向」

(6)「賃料に占める純賃料」の「推移、動向」

(7)「底地に対する利回り」の「推移、動向」

(8)「公租公課」の「推移、動向」

なお、
「賃料の改定」が
・「契約期間の満了」に伴う「更新」又は
・「借地権」の「第三者への譲渡」
を契機とする場合において、
「更新料」又は「名義書替料」が支払われるときは、
これらの額を「総合的に勘案」して求めるものとする。

2.契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合

契約上の「条件」又は「使用目的」が「変更される」ことに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、
契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更に伴う」
「宅地 及び 地上建物」の「経済価値の増分」のうち
「適切な部分に即応する賃料」を
「前記1.を想定した場合における賃料」に
「加算」して決定するものとする。

この場合においては、
前記1.に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

(1)「賃貸借等の態様」
(2)契約上の「条件」又は「使用目的」の「変更内容」
(3)「条件変更承諾料」又は「増改築承諾料」が支払われるときはこれらの額







第30問
解答&関連知識
第31問第32問
解答&関連知識


H21 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る









問題30 解答&関連知識

解答(1)

イ ○

建付地の鑑定評価額は、「原則」として更地としての鑑定評価額を限度とし、「必ず」一致するとは限らない。




【各論 第1章価格に関する鑑定評価
 第1節 土地 Ⅰ 宅地】より

2.建付地

建付地は、
・建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、
・建物等と密接な関連を持つもの
であり、したがって、建付地の鑑定評価は、
「建物等と一体として継続使用することが合理的である場合」において、
その敷地について「部分鑑定評価」をするものである。

建付地の鑑定評価額は、
・原則として「更地としての鑑定評価額を限度」とし、
・配分法に基づく比準価格 及び
・土地残余法による収益価格
を関連づけて決定するものとする。

この場合において、
・当該建付地の更地としての最有効使用との格差、
・更地化の難易の程度 等、
「敷地と建物等との関連性」を考慮すべきである。



ロ ×

土地について借地権が付着している場合、
「借地権の価格 と 底地の価格 の合計額」は、
「当該土地を建付地として鑑定評価を行った場合の価格」と
同一水準になるとは限らない。

ハ ×

建物及びその敷地について、
「自用の建物及びその敷地として求めた積算価格」と
「貸家及びその敷地として求めた積算価格」
は一致するとは限らない。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第2節 建物及びその敷地】より

Ⅰ 自用の建物及びその敷地

「自用の建物 及び その敷地」の鑑定評価額は、
・積算価格、
・比準価格 及び
・収益価格
を関連づけて決定するものとする。

なお、
・建物の「用途を転換」し、又は
・建物の「構造等を改造」して
使用することが「最有効使用」と認められる場合における
「自用の建物 及び その敷地」の鑑定評価額は、
「用途変更後」の
・「経済価値」の「上昇の程度」、
・必要とされる「改造費等」
を考慮して決定するものとする。

また、
建物を「取り壊す」ことが「最有効使用」と認められる場合における
「自用の建物 及び その敷地」の鑑定評価額は、
建物の解体による「発生材料の価格」から
「取壊し、除去、運搬等」に必要な「経費を控除」した額を、
当該敷地の「最有効使用に基づく価格に加減」して決定するものとする。

Ⅱ 貸家及びその敷地

「貸家 及び その敷地」の鑑定評価額は、
「実際実質賃料」
(売主が既に受領した「一時金」のうち
 売買等に当たって「買主に承継されない部分」がある場合には、
 当該部分の「運用益」及び「償却額」を「含まない」ものとする。)
に基づく「純収益等の現在価値の総和」を求めることにより得た
「収益価格」を「標準」とし、
・積算価格 及び
・比準価格
を「比較考量」して決定するものとする。

この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。

1.「将来」における
  「賃料の改定の実現性」と「その程度」

2.「契約に当たって授受」された
  「一時金の額」及び「これに関する契約条件」

3.「将来」見込まれる
  「一時金の額」及び「これに関する契約条件」

4.「契約締結の経緯」、「経過した借家期間」及び「残存期間」並びに
  「建物の残存耐用年数」

5.「貸家 及び その敷地」の
  「取引慣行」並びに「取引利回り」

6.
・借家の目的、
・契約の形式、
・登記の有無、
・転借か否かの別 及び
・定期建物賃貸借
 (借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)
 か否かの別

7.借家権価格

また、
「貸家及びその敷地」を当該「借家人が買い取る」場合
における「貸家及びその敷地」の鑑定評価に当たっては、
当該「貸家及びその敷地」が「自用の建物及びその敷地」となることによる
「市場性の回復」等に即応する「経済価値の増分が生ずる」場合があることに
留意すべきである。



ニ ○

本問の通り。




【各論 第3章 証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価】

第4節 DCF法の適用等

「証券化対象不動産」の鑑定評価における「収益価格」を求めるに当たっては、
「DCF法」を適用しなければならない。

この場合において、併せて「直接還元法」を適用することより「検証」を行うことが適切である。



ホ ×

宅地見込地の方が、農地よりも高くなる。




【各論 第1章 価格に関する鑑定評価
 第1節 土地】より

Ⅳ 宅地見込地

「宅地見込地」の鑑定評価額は、
・「比準価格」及び
・当該「宅地見込地」について、価格時点において、
 転換後・造成後の「更地」を想定し、
 その価格から通常の「造成費相当額」及び
 「発注者が直接負担」すべき通常の「付帯費用」
 を控除し、
 その額を当該宅地見込地の「熟成度」に応じて適切に修正して得た価格
を「関連づけて決定」するものとする。

この場合においては、
特に「都市の外延的発展」を「促進する要因」の
・近隣地域に及ぼす影響度 及び
・次に掲げる事項
を総合的に勘案するものとする。

1.当該宅地見込地の「宅地化」を「助長」し、又は「阻害」している
  行政上の「措置」又は「規制」

2.付近における「公共施設」及び「公益的施設」の「整備の動向」
3.付近における「住宅、店舗、工場等」の「建設の動向」
4.「造成の難易」及び 「その必要」の程度
5.「造成後」における宅地としての「有効利用度」

また、「熟成度の低い」宅地見込地を鑑定評価する場合には、
・「比準価格」を標準とし、
・「転換前」の「土地の種別に基づく価格」に「宅地となる期待性」を
 加味して得た価格を「比較考量」
して決定するものとする。







第29問
解答&関連知識
第30問第31問
解答&関連知識


H21 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る











問題29 解答&関連知識

解答(4)

イ ○

本問の通り。




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅰ 試算価格を求める場合の一般的留意事項】より

2.事例の「収集」及び「選択」

鑑定評価の「各手法の適用」に当たって必要とされる事例には、
・「原価法の適用」に当たって必要な「建設事例」、
・「取引事例比較法の適用」に当たって必要な「取引事例」及び
・「収益還元法の適用」に当たって必要な「収益事例」
(以下「取引事例等」という。)がある。

これらの「取引事例等」は、
・鑑定評価の「各手法に即応」し、
・「適切にして合理的な計画」に基づき、
・豊富に秩序正しく収集し、選択
すべきであり、
「投機的取引」であると認められる事例等「適正さを欠くものであってはならない」。

「取引事例等」は、
次の要件の「全部」を備えるもののうちから選択するものとする。

(1)次の不動産に係るものであること


・「近隣地域」又は「同一需給圏」内の「類似地域」若しくは
・「必要やむを得ない場合」には「近隣地域の周辺の地域」
 (以下「同一需給圏内の類似地域等」という。)
に存する不動産


対象不動産の「最有効使用が標準的使用と異なる場合」等における
・「同一需給圏内」に存し
・対象不動産と「代替、競争等の関係が成立している」と認められる不動産
 (以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。)。

(2)
・取引事例等に係る「取引等の事情が正常なもの」と認められるもの
であること 又は
・「正常なものに補正」することができるもの
であること。

(3)「時点修正」をすることが可能なものであること。

(4)「地域要因の比較」及び「個別的要因の比較」が可能なものであること。



ロ ○

本問の通り。




【留意事項 Ⅴ 「総論第7章鑑定評価の方式」について
 1.価格を求める鑑定評価の手法について
 (2)取引事例比較法について
 ② 事情補正について】より

ウ 補正に当たり「減額 又は 増額すべき」特殊な事情

(ア)
・金融逼迫、
・倒産時における法人間の「恩恵的な取引」又は
・「知人、親族間」等、人間関係による恩恵的な取引
 が行われたとき。

(イ)
不相応な「造成費」、「修繕費」等を考慮して取引が行われたとき。

(ウ)
「調停」、「清算」、「競売」、「公売」等において
価格が成立したとき。



ハ ×

土地の同一の取引にも関わらず、売買日及び単価が異なっていることはおかしいため、詳細に調べなおす必要がある。

ニ ○




【第7章 鑑定評価の方式
 第1節 価格を求める鑑定評価の手法
 Ⅲ 取引事例比較法 2.適用方法】より

(4)配分法

「取引事例」が
「対象不動産と同類型の不動産」の部分を内包して複合的に構成されている
「異類型の不動産」に係る場合においては、
・当該取引事例の「取引価格」から
 対象不動産と同類型の不動産「以外の部分の価格」が
 取引価格等により判明しているときは、
 「その価格」を「控除」し、又は
・当該取引事例について「各構成部分の価格の割合」が
 「取引価格、新規投資等により判明」しているときは、
 当該事例の「取引価格」に
 対象不動産と同類型の不動産の部分に係る「構成割合を乗じ」て、
対象不動産の類型に係る「事例資料を求める」ものとする
(この方法を「配分法」という。)。



【各論 第1章価格に関する鑑定評価
 第1節 土地 Ⅰ 宅地】より

1.更地

「更地」の鑑定評価額は、
・「更地」並びに「自用の建物 及び その敷地」の取引事例に基づく
 「比準価格」
並びに
・「土地残余法」
 (建物等の価格を
  「収益還元法以外の手法」によって求めることができる場合に、
  「敷地と建物等」からなる不動産について
  「敷地に帰属」する「純収益」から「敷地の収益価格」を求める方法)
 による「収益価格」
を「関連づけて決定」するものとする。

「再調達原価」が把握できる場合には、
「積算価格をも関連」づけて決定すべきである。

「当該更地の面積」が「近隣地域の標準的な土地の面積」に比べて「大きい場合」等においては、さらに次に掲げる価格を「比較考量」して決定するものとする。
(この手法を「開発法」という。)

(1)
「一体利用をすることが合理的」と認められるときは、
価格時点において、
当該更地に「最有効使用の建物が建築されることを想定」し、
「販売総額」から
・通常の「建物建築費相当額」及び
・「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「控除」して得た価格

(2)
「分割利用をすることが合理的」と認められるときは、
価格時点において、
当該更地を「区画割り」して、「標準的な宅地」とすることを想定し、
「販売総額」から
・通常の「造成費相当額」及び
・「発注者」が直接負担すべき通常の「付帯費用」
を「控除」して得た価格

なお、「配分法」及び「土地残余法」を適用する場合における
「取引事例」及び「収益事例」は、
敷地が「最有効使用の状態にあるもの」を採用すべきである。

   

ホ ○

本問の通り。




【留意事項 Ⅶ 「各論第1章価格に関する鑑定評価」について
 1.宅地について (3)区分地上権について】より

② 区分地上権の設定事例等に基づく比準価格

「区分地上権の設定事例」等に基づく「比準価格」は、
「近隣地域」及び「同一需給圏内の類似地域」等において
・設定形態が類似している「区分地上権の設定事例」等を収集して、
・適切な事例を選択し、
・必要に応じ「事情補正」及び「時点修正」を行い、かつ、
・「地域要因」及び「個別的要因」の比較を行って
求めた価格を「比較考量」して決定するものとする。

この手法の適用に当たっては、特に次に掲げる事項に留意しなければならない。


「区分地上権設定地」に係る「区分地上権」の経済価値には、
当該区分地上権に係る「工作物の保全」のため
必要な他の空間の「使用制限に係る経済価値を含む」ことが多いので、
・区分地上権の態様、
・設定期間 等
設定事例等の内容を的確に把握すべきである。


「時点修正」において採用する「変動率」は、
・「事例に係る不動産」の存する「用途的地域」又は「当該地域」と
・「相似の価格変動過程」を経たと認められる「類似の地域」
における「土地の変動率」を援用することができるものとする。


「地域要因」及び「個別的要因」の比較においては、
次に掲げる区分地上権に特有な諸要因について留意する必要がある。

(ア)
「地域要因」については、
「近隣地域の地域要因」にとどまらず、
一般に当該区分地上権の「効用に寄与」する他の不動産
(例えば、地下鉄の「区分地上権」の「設定事例」の場合における
 「連たんする一団の土地」のように、
 一般に広域にわたって存在することが多い)
の存する「類似地域等との均衡」を考慮する必要がある。

(イ)
「個別的要因」については、
区分地上権に係る「地下 又は 空間」の部分についての
・「立体的」及び「平面的」位置、
・規模、
・形状 等
が特に重要であり、
「区分地上権設定地」全体との関連において
「平面的 及び 立体的」分割の状態を判断し
その影響の程度を考慮する必要がある。







第28問
解答&関連知識
第29問第30問
解答&関連知識


H21 鑑定理論 目次へ戻る

TOPへ戻る